O setor de construção foi um dos destaques da bolsa em 2009. Mesmo com uma perspectiva de crise, no início do ano, as construtoras e incorporadoras conseguiram manter bons níveis de negócios e tiveram bons resultados ao longo do ano. Um dos fatores que ajudaram o setor foi a manutenção dos níveis de recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) voltados para o financiamento imobiliário. Os dados preliminares indicam que foram usados R$31 bilhões do SBPE para esse fim, um ligeiro crescimento em relação aos R$30 bilhões utilizados em 2008. Some-se a isso o início do programa Minha Casa, Minha Vida de incentivos à construção e financiamento de moradias para pessoas de baixa renda, que também liberou recursos para o setor.

Para 2010, as perspectivas também são otimistas. O governo federal está projetando investimentos de R$100 bilhões no setor de construção civil. Desses, R$30 bilhões viriam das cadernetas de poupança, R$20 bilhões de recursos do FGTS e R$50 bilhões do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) e do programa Minha Casa, Minha Vida. Na opinião do analista Ricardo Tadeu Martins, da Planner Corretora, o uso dos recursos da poupança e do FGTS é factível, mas não se deve dar como certo o uso dos programas especiais. Para ele, a volta do otimismo exagerado deve ser avaliada com cautela. Mesmo assim, dados históricos mostram que o PIB da construção civil cresce sempre mais que o PIB do País. A Planner estima que, para um crescimento do PIB de 5,4% em 2010, a construção civil deva crescer 7%.

Nesse cenário, uma das empresas que tem merecido pouca atenção na bolsa, mas que possui fundamentos muito bons, é a EZTEC (EZTC3). Até novembro de 2009, a companhia era a sexta colocada no setor imobiliário em termos de valorização na bolsa, que tem 26 empresas listadas, com valorização de 250,5%. O desempenho da EZTEC também é superior ao da média do setor, de 208,9%. O último balanço da empresa, divulgado em novembro de 2009, mostrou que ela merece mais atenção por parte dos investidores do que tem recebido atualmente.

Nos nove primeiros meses de 2009, a receita líquida da empresa foi de R$382,6 milhões, um crescimento de 54,5% em relação aos R$247,7 milhões do mesmo período de 2008. As margens Ebitda deram um salto de 18,9% nos 9M08 para 32,9% no fim dos três primeiros trimestres de 2009. Isso permitiu à companhia quase dobrar o lucro líquido, passando de R$65,2 milhões para R$128,3 milhões. Ainda no lado financeiro, a EZTEC tem ótimos indicadores para o estoque de terrenos – R$3,4 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV ou potencial do que pode ser arrecadado) – e vendas contratadas de R$465 milhões, ou pouco menos da metade do valor de mercado da empresa.

Se olharmos também para o lado operacional, vemos uma empresa diferenciada. A EZTEC declara em todos os comunicados que faz que atua apenas em São Paulo e região metropolitana, por ser ali que ela tem conhecimento ótimo do mercado, e que não está disposta a se expandir de qualquer maneira. Além disso, afirma a todo momento – e os números mostram isso – que possui um controle total das despesas administrativas e operacionais, de modo a ter sempre margens crescentes.

E por que as ações da empresa não têm destaque maior na Bovespa? O balanço foi recebido de modo entusiástico pelos analistas que acompanharam a teleconferência de divulgação dos resultados do 3T09. Todos os analistas presentes deram os parabéns à direção da empresa pelos resultados extraordinários, mesmo aqueles que não fazem a cobertura dos papéis da EZTEC.

Para Sílvio Araújo, analista de investimentos da Lopes Filho e Associados Consultores de Investimentos, a cotação em bolsa da EZTEC não reflete a realidade da empresa, que tem um desempenho muito bom: “É uma empresa média com liquidez pequena em bolsa e que tem poucos analistas a acompanhando, o que impede uma avaliação mais precisa para que seja um papel recomendado ou não”. Esses fatores somados – empresa média, baixa liquidez e pouco acompanhamento – é que podem levar a essa avaliação não tão boa das ações da empresa por parte dos investidores. Os próprios diretores da EZTEC afirmam que a capitalização de mercado da contrutora está longe de refletir seus fundamentos.

William Castro Alves, analista da XP Investimentos, acredita que a baixa cotação em bolsa seja um reflexo da crise do mercado no fim de 2008 e início de 2009: “Durante a crise, investir em construtoras era considerado arriscado. Investir em construtoras pequenas como a EZTEC, então, parecia ainda mais arriscado”. Ele faz um cálculo simples para mostrar como a construtora pode se valorizar: o caixa da empresa no fim do 3T09 mais o valor de seus terrenos já pagos é superior ao valor de mercado da EZTEC. “Em teoria, a ação está barata”, adverte.

A avaliação da Gradual Investimentos corrobora a opinião de Alves de que as ações da EZTEC estão baratas se comparadas a outras empresas de mesmo porte do setor. Ela está sendo negociada com P/L projetado para 2010 em torno de 5,5x, enquanto a média do setor está em torno de 10x para as empresas de mesmo porte. Se considerado também o patrimônio líquido do fim do 3T09, o valor de mercado pelo valor patrimonial (P/VPA) está em 120%, abaixo da média de 170% das empresas de mesmo porte.

Na avaliação do diretor-financeiro e de RI da EZTEC, Emílio Fugazza, há 20 empresas listadas no setor de construção civil com áreas de atuação, públicos-alvo e maneiras de contabilizar os resultados diferentes, o que torna a avaliação de todas uma tarefa árdua. “Mas somos uma empresa construída para durar, preocupada em entregar um crescimento sustentável com manutenção da rentabilidade para investir a longo prazo e também garantir a entrega de dividendos expressivos aos acionistas”, explica. Para o executivo, à medida que o mercado perceber a solidez e a rentabilidade da EZTEC, ela será precificada de modo justo.

Estratégia de crescimento

Para Flávio Ernesto Zarzur, diretor-presidente da EZTEC, um dos motivos de sucesso da construtora é a capacidade de antecipar tendências no mercado em que atua. Um empreendimento lançado na região da Avenida Berrini, em São Paulo, por exemplo, teve 90% de suas unidades vendidas em até 15 dias após o lançamento. Outro ponto de destaque levantado pelo executivo é a eficiência operacional e a solidez financeira, que fizeram a empresa fechar o 3T09 com um caixa líquido de R$116,8 milhões, além de R$76,6 milhões de recebíveis performados com rendimento de IPG-M mais 12% ao ano. O modelo verticalizado de operação também é creditado pela diretoria da empresa como um dos motivos do sucesso da EZTEC.

Para o futuro, a companhia já tem 12 projetos alinhados e aguardando aprovação, todos para serem lançados até o fim do primeiro semestre de 2010, de acordo com a demanda. Esses projetos têm VGV entre R$50 milhões e R$150 milhões cada. O caixa líquido da empresa servirá para tocar esses projetos, que serão lançados à medida que houver demanda no mercado. Opcionalmente, a EZTEC poderá usar o caixa para comprar o Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) da Prefeitura de São Paulo para aproveitar em seus lançamentos.

Em relação ao programa Minha Casa, Minha Vida, Sílvio Ernesto Zarzur, diretor-operacional da EZTEC, afirma que há demanda para empreendimentos que a empresa classifica como econômico e supereconômico voltados para as classes populares. No entanto, a construtora trabalha apenas em São Paulo e região metropolitana e, de acordo com o executivo, há uma demanda muito grande ainda de imóveis dos segmentos médio para cima, que são projetos mais viáveis que os do programa habitacional do governo, justificando as opções da empresa.

A EZTEC ainda pretende manter seu foco de atuação na região geográfica em que ela acredita ter um conhecimento de mercado diferenciado em relação à concorrência, ou seja, a cidade de São Paulo e região metropolitana. A empresa atua também em Jundiaí e, em 2010, passará a atuar em Campos do Jordão, SP. Essa atuação de forma integrada garante a qualidade da mão de obra e dos empreendimentos lançados pela empresa. A EZTEC investe em educação, treinamento e segurança, além de fornecer alimentação adequada e garantir pontualidade no pagamento dos salários. “Temos baixa rotatividade de mão de obra e excelente índice de satisfação no trabalho”, comenta Fugazza.

Para William Alves, da XP Investimentos, além do bom momento que a construção civil atravessa, o que beneficia todas as empresas do setor, a EZTEC tem uma estratégia de negócios diferenciada: “Eles trabalham focados na rentabilidade, na manutenção das margens operacionais. Além de praticamente não ter dívidas, ainda possui dinheiro em caixa para os lançamentos já programados, ou seja, se quisessem aumentar o volume de lançamentos, teriam condições”. Para ele, a empresa prefere lançar poucos empreendimentos, mas com vendas asseguradas do que crescer a qualquer custo.

Perspectivas do setor

Desde o programa Minha Casa, Minha Vida do Governo Federal, que criou estímulos para as construtoras que atuam no segmento de baixa renda, as atenções do mercado estão voltadas para os grandes players desse setor. Mas há boas perspectivas de crescimento para as empresas que atuam em todas as faixas de renda. Além disso, as perspectivas para o PIB brasileiro foram revisadas, devido à melhora do cenário econômico, e agora projetam um leve crescimento em 2009, o que significará aumento do rendimento médio real e da massa salarial. Para 2010, as revisões também indicam um crescimento maior do PIB, favorecendo todos os setores da economia.

Sílvio Araújo, da Lopes Filho, acredita que as perspectivas do setor como um todo são muito boas: “O setor deve manter taxas de crescimento elevadas, pois há demanda reprimida, crédito mobiliário abundante e prazos longos de financiamento”. O analista afirma que as perspectivas são especialmente boas para as empresas voltadas para a baixa renda devido aos incentivos governamentais.

As ações das empresas de construção refletiram as boas perspectivas do setor em 2009 e durante todo o ano estiveram entre as que mais se valorizaram na Bovespa. “Os preços estão voltando aos níveis de 2007, quando foram feitos as IPOs, mas ainda não chegaram lá, ainda há espaço para recuperação”, diz Araújo, que complementa: “Não é uma bolha, os ativos voltaram a subir, mas não bateram as suas cotações máximas”. O analista avalia também que há espaço para novas consolidações dentro do setor e que elas poderão ser vistas “a qualquer momento, com grandes corporações que comprarão as pequenas”. Em 2009, a Gafisa comprou a Tenda; e a Agra, a Abyara e a Klabin Segall se uniram em uma nova empresa, a Agre.

De acordo com Araújo, para avaliar que empresas do setor merecem seu dinheiro, o investidor deve prestar atenção a alguns detalhes. As empresas do setor têm uma característica inerente a elas em relação ao seu faturamento. O balanço delas reflete o passado, enquanto a receita é incorporada ao longo da entrega da obra. “Por isso, é importante ver se a empresa está vendendo bem, se tem vendas contratadas em bom volume, se a velocidade das vendas está em um nível alto e se a empresa está capitalizada”, explica.

Flávio Ramalho Conde, analista da Gradual Investimentos, orienta o investidor a olhar três fatores. O primeiro a ser analisado é o histórico da empresa, ver se o que foi prometido foi cumprido e se o planejado para o futuro está de acordo com o que já foi feito. Em segundo lugar, é necessário verificar se a companhia possui capacidade de captar recursos para novos empreendimentos. Por fim, ele cita como indicador a ser visto a relação entre o valor da empresa na bolsa de valores e a quantidade de vendas contratadas e ainda não pagas, ou seja, as receitas futuras já garantidas. Quanto menor essa relação, melhor, pois significa que a empresa receberá mais dinheiro em relação ao seu valor. No balanço do 3T09, a EZTEC tinha vendas contratadas de R$144,8 milhões e seu valor de mercado era de R$1,1 bilhão.

Responsabilidade social

A EZTEC atua em duas frentes de responsabilidade social:

1. Sustentabilidade ambiental – Com o objetivo de minimizar o impacto dos resíduos gerados pelas atividades desenvolvidas, a EZTEC tem um programa de gestão de resíduos, o Projeto Morar Bem, de manutenção das áreas verdes localizadas nos entornos das obras da empresa; e o programa Florestas do Futuro, de reflorestamento de espécies nativas da flora brasileira.
2. Sustentabilidade social – Projeto Leitura na Obra, com a disponibilização de bibliotecas em todos os canteiros de obras da empresa; Programa Bolsa de Estudo, com auxílio de até 50% no pagamento de cursos de ensino médio, graduação e pós-graduação; e o Projeto Convivência Amiga, de relacionamento com os moradores nos entornos das obras.

História

As atividades de engenharia, construção e incorporação imobiliária da EZTEC começaram em fevereiro de 1979 por meio da EZTEC Técnica de Engenharia e Construções Ltda., fundada por Ernesto Zarzur, Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. Desde o seu início, as atividades da empresa são conduzidas por sociedades operacionais detidas e administradas pelos acionistas fundadores, os quais permanecem até hoje na administração dos negócios, e por sociedades holdings do grupo.

O processo de reorganização societária iniciou-se em julho de 2006, com a criação da companhia EZTEC Empreendimentos e Participações S.A. e a transferência de ativos ligados ao negócio mobiliário para a empresa, processo esse finalizado no início de 2007. Essa reorganização visava à abertura de capital, o que aconteceu em junho de 2007. Já nesse período, a EZTEC passou a integrar o Índice de Ações com Governança Corporativa Diferenciada (IGC), destinado a empresas listadas no Novo Mercado ou nos níveis 1 ou 2 da Bovespa. No dia 13 de dezembro de 2008, a EZTEC anunciou que havia fechado a compra das empresas do grupo Analisy’s, especializadas no planejamento de empreendimentos imobiliários.

Quadro de acionistas

A EZTEC se destaca como uma das empresas com maior lucratividade do setor de construção e incorporação do Brasil, com margens líquidas de 39% em 2004, 40% em 2005, 45% em 2006, 41% em 2007 e 37% em 2008. O foco de atuação da empresa é a incorporação de edifícios residenciais e comerciais na região metropolitana de São Paulo, e pretende permanecer nessa área geográfica, sem expansões para outras regiões do País.

A empresa é dividida em três unidades de negócios:

1. Incorporação – que prospecta e desenvolve empreendimentos.
2. Engenharia e construção.
3. Imobiliária – responsável pela venda de seus empreendimentos.

A EZTEC também concede financiamento próprio aos seus clientes, além do gerenciamento da sua carteira de recebíveis com enfoque comercial e estratégico. Do supereconômico (imóveis com 42 metros quadrados) ao alto padrão (imóveis com mais de mil metros quadrados), a empresa atua em todos os segmentos do mercado. Apesar de alguns empreendimentos voltados para a baixa renda, a construtora não pretende, a curto prazo, aumentar sua participação nesse segmento.